Salt Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur? Malik Anlaşmazlıklarında 2026 Rehberi

2026 mevzuat değişikliğiyle kentsel dönüşümde salt çoğunluk (%50+1) kuralı yürürlüğe girdi. Ancak gerçek hayatta her bina bu eşiği kolayca aşmıyor. 12 daireli bir binada 6-6 kalan oylar, ulaşılamayan bir malik ya da inatla direnen bir kat sahibi süreci uzatabiliyor. Peki salt çoğunluk sağlanamazsa ne olur, hangi hukuki yollar açık kalır, malikler hangi haklara sahiptir? Bu rehberde 2026 mevzuatına göre tüm senaryoları ve pratik çözüm yollarını ele alıyoruz.

Salt Çoğunluk Nedir? Kısa Hatırlatma

Salt çoğunluk, kat maliklerinin arsa payına göre “yarıdan bir fazla” onayı anlamına gelir. Örneğin 100 pay üzerinden 51 pay dönüşümü onaylarsa karar geçerli sayılır. Kuralın detayları ve 2/3 çoğunluk döneminden farkı için Kentsel Dönüşüm Salt Çoğunluk Kuralı %50+1 yazımıza bakabilirsiniz. Bu makalede eşik sağlanamadığında ne olduğuna odaklanıyoruz.

Salt Çoğunluk Sağlanamazsa Karşılaşılan Senaryolar

Uygulamada dört tipik durumla karşılaşıyoruz:

1. Berabere Kalan Oylar (6-6 Durumu)

12 daireli bir binada arsa payları eşit dağılmışsa ve maliklerin yarısı dönüşüm istiyor, diğer yarısı reddediyorsa karar geçerli sayılmaz. Bu durumda ek bir maliki ikna etmek ya da 6306 sayılı Kanun‘un öngördüğü hukuki yollara başvurmak gerekir.

2. Ulaşılamayan Malik

Yurt dışında yaşayan, tapu bilgileri güncel olmayan veya cevap vermeyen malikler oylamayı fiilen kilitleyebiliyor. Ancak yeni mevzuat, “bilinen adrese yapılan tebligatın” yasal geçerlilik kazandığını netleştiriyor. Malik iletişime geçmezse bile süreç ilerleyebiliyor.

3. Tek Direnen Malik

En yaygın senaryo bu. 11 malik dönüşümü istiyor, 1 malik direniyor. 11/12 oran %91’e ulaşsa da salt çoğunluk teknik olarak sağlanmış olur. Ancak direnen malik itirazlarla süreci uzatabilir.

4. Çoklu İtiraz Zinciri

Birden fazla malik farklı gerekçelerle itiraz ediyorsa Bakanlık teknik heyeti her itirazı ayrı ayrı incelemek zorunda kalıyor. Süreç uzuyor, maliyet artıyor.

15 Gün İtiraz Süreci: Adım Adım

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra tebligat aşaması başlar. Muhtarlık ilanı 15 gün süreyle asılı kalır. Bu süre içinde direnen malikler itiraz haklarını kullanır.

1. Tebligat ve ilan: İdare binaya tutanak asar. Muhtarlık aynı tutanağı 15 gün süreyle ilan eder.
2. İtiraz başvurusu: Malikler, ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde Bakanlığa bağlı teknik heyete itirazlarını sunar.
3. Teknik heyet incelemesi: Bağımsız uzmanlar itirazı 30-45 gün içinde değerlendirir. Riskli yapı raporunun doğruluğu, hesaplama metodu ve mevzuat uyumu incelenir.
4. Karar: Heyet ya itirazı reddeder ya da raporu iptal eder. Ret durumunda dönüşüm süreci normal seyrine devam eder.

Nitekim uygulamada teknik heyet itirazlarının büyük çoğunluğunu reddediyor. Sağlam mühendislik raporu varsa itiraz yalnızca süreci geciktirir; sonucu değiştirmez.

Payların Açık Artırmayla Satışı

Salt çoğunluk sağlanamazsa ya da direnen malik varsa 6306 sayılı Kanun kritik bir mekanizma öngörüyor: direnen maliklerin payının açık artırma yoluyla satışı. Bu, dönüşüm sürecini kilitleyen aşırı azınlığa karşı yasal çare.

Açık Artırma Süreci

• Değer tespiti: Bağımsız eksperler direnen malikin payının piyasa değerini belirler.
• Öncelikli alım hakkı: Diğer maliklerin payı satın almada önceliği var. Böylece bina içi bütünlük korunur.
• Açık artırma: Öncelikli alım kullanılmazsa açık artırma düzenlenir. Satış bedeli direnen malikin banka hesabına yatırılır.
• Devir işlemi: Tapu müdürlüğü satış sonucuna göre devri gerçekleştirir.

Bu mekanizma sayesinde tek bir malik binlerce metrekarelik dönüşümü sonsuza kadar durduramaz. Ancak sürecin adil işlemesi için piyasa değerinin doğru belirlenmesi kritik önem taşır. Malik zarar görmez.

Mahkeme Yolu: Son Çare

Teknik heyete yapılan itiraz reddedilirse malik idare mahkemesine başvurabilir. Ne var ki mahkeme süreci hem uzun hem maliyetli. Ortalama 12-24 ay sürer. Bilirkişi raporu ve yeni ekspertizler istenir.

Mahkemenin dönüşüm kararını iptal etmesi nadir. Genelde teknik heyet kararı bilirkişi raporlarıyla desteklenir. Ancak süreç maliklerin sabrını zorlar ve bazen tarafları uzlaşıya yönlendirir.

Direnen Malikin Hakları ve Sorumlulukları

Yeni sistemde salt çoğunluk sağlanamazsa direnen malikin hakları da korunur. Bunlar şunlardır:

• Piyasa değeri güvencesi: Pay satışı piyasa değerinden yapılır. Malik değer kaybına uğramaz.
• Hukuki yollar: Teknik heyete itiraz + idare mahkemesi + Danıştay yolu açık.
• Karara katılma seçeneği: Süreç içinde direnen malik dilerse karara katılabilir. Böylece yeni dairenin bir hak sahibi olur.
• Kira yardımı hakkı: Katılım sağlarsa kentsel dönüşüm kira yardımından tam olarak faydalanır.

Öte yandan malikin sorumlulukları da netleştirildi. Süresi içinde tahliye etmeme, adres güncelleme yapmama veya iletişimi kesme gibi durumlar hukuki yaptırım getirir. Direnç haklı bir gerekçeye dayanmalı.

Anlaşmazlığı Önlemenin Pratik Yolları

Salt çoğunluk sağlanamayınca girilen hukuki süreç uzun ve maliyetlidir. Deneyimimize göre şu adımlar pek çok bina için sorunu daha başında çözer:

1. Toplantı Öncesi Bireysel Görüşmeler

Genel kurul öncesi her malikle ayrı ayrı görüşün. Kaygıları, beklentileri ve kırmızı çizgileri anlayın. Böylece toplantıya hazır girer, sürprizle karşılaşmazsınız.

2. Somut Kâr-Zarar Sunumu

Direnen maliklere “iyi olur” değil, rakamla göstermek gerek. Yeni dairenin piyasa değeri, alacağı kira geliri, kira yardımı toplamı gibi somut sayılar direnci kırar.

3. Profesyonel Arabuluculuk

Bağımsız bir arabulucu ya da deneyimli müteahhit süreç yönetimi yapabilir. Kişiler arası duygusal çatışmayı objektif kritere dönüştürmek etkili sonuç verir.

4. Müteahhitin Rolü

Deneyimli bir müteahhit malik uzlaşısına aktif katılır. Kendirciler İnşaat olarak biz her dönüşüm projemizde bilgilendirme toplantısı düzenler, tereddütleri şeffaf iletişimle çözeriz.

Antalya Konyaaltı’nda Salt Çoğunluk Deneyimimiz

Kendirciler İnşaat olarak 30 yılı aşkın süredir Konyaaltı bölgesinde kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklere rehberlik ediyoruz. Port Selection (Liman Mahallesi, 2024) ve Palm Selection (Konyaaltı, 2024) projelerimizi salt çoğunluk kararıyla başlattık ve zamanında teslim ettik. Anlaşmazlıkları hukuki değil, iletişim ve şeffaf paylaşımla çözdük.

Konyaaltı bölge dinamiklerini ve mahalle bazlı dönüşüm potansiyelini merak ediyorsanız Konyaaltı Mahalle Rehberi yazımıza da bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç: Hukuki Süreç Yerine Uzlaşı

Sonuç olarak salt çoğunluk sağlanamazsa yasal çareler mevcut: teknik heyete itiraz, açık artırma ile pay satışı ve mahkeme. Ancak deneyimimiz gösteriyor ki en hızlı ve düşük maliyetli yol uzlaşıdır. Bireysel görüşmeler, somut kâr-zarar sunumu ve deneyimli müteahhit desteğiyle çoğu anlaşmazlık daha başlamadan çözülür.

Kendirciler İnşaat olarak Konyaaltı’nda kentsel dönüşüm süreçlerinde ücretsiz bilgilendirme görüşmesi yapıyoruz. Salt çoğunluk toplantısı öncesi, malik uzlaşısında veya hukuki süreçlerde deneyimimizi paylaşırız. Bize ulaşın:

📞 +90 542 811 44 10
✉️ info@kendircilerinsaat.com
📍 Liman Mahallesi, Konyaaltı / Antalya
🌐 kendircilerinsaat.com