Salt Çoğunluk Toplantısı Nasıl Yapılır? Kentsel Dönüşümde 2026 Süreci

Kentsel dönüşüm kararı almanın kalbinde salt çoğunluk toplantısı yatıyor. 2026 mevzuatı bu toplantıyı zorunlu hâle getirdi ve usulünü netleştirdi. Peki çağrı nasıl yapılır, gündem neleri içermeli, oylama hangi kurala göre sayılır ve tutanak nasıl düzenlenir? Bu rehberde kat maliklerinin salt çoğunluk toplantısını baştan sona doğru şekilde yürütmesi için adım adım süreci, örnek gündem ve tutanak şablonuyla birlikte anlatıyoruz.

Salt Çoğunluk Toplantısı Neden Zorunlu?

4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği, dönüşüm kararlarında toplantı düzenlemeyi şart koştu. Amaç şeffaflık: her malik kararı önceden öğrensin, görüşünü belirtsin ve süreç kayıt altına alınsın. Kuralın genel çerçevesi için Kentsel Dönüşüm Salt Çoğunluk Kuralı yazımıza bakabilirsiniz. Bu makalede toplantının pratik uygulamasına odaklanıyoruz.

Salt Çoğunluk Toplantısı Öncesi Hazırlık

Malik Listesinin Çıkarılması

Öncelikle güncel tapu kaydından tüm kat maliklerinin listesini çıkarın. Her malikin arsa payını not edin; çünkü oylama daire sayısına değil, arsa payına göre yapılır. Ayrıca maliklerin güncel iletişim bilgilerini toplayın.

Gündem Taslağının Hazırlanması

Toplantı öncesi net bir gündem hazırlayın. Böylece malikler ne oylayacaklarını önceden bilir. Tipik bir gündem şu maddeleri içerir:

• Riskli yapı raporunun sunumu ve değerlendirilmesi
• Kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması kararı
• Müteahhit firma seçimi ve tekliflerin değerlendirilmesi
• Kat karşılığı sözleşme şartlarının görüşülmesi
• Yetkili temsilci (vekil) belirlenmesi

Toplantı Çağrısı Nasıl Yapılır?

Çağrı, toplantının yasal geçerliliği için kritik. Yanlış yapılan bir çağrı, alınan kararı sakatlar. Şu kurallara dikkat edin:

• Yazılı çağrı: Her malike yazılı davet gönderin. İadeli taahhütlü posta veya noter kanalı ispat açısından güçlüdür.
• Süre: Çağrıyı toplantı tarihinden en az 15 gün önce ulaştırın. Böylece maliklere hazırlık süresi tanınmış olur.
• İçerik: Çağrıda toplantı tarihi, saati, yeri ve gündem maddeleri açıkça yer almalı.
• Ulaşılamayan malik: Bilinen adrese yapılan tebligat yasal geçerlilik taşır. Malik cevap vermese de süreç ilerler.

Nitekim çağrı sürecini düzgün belgelemek, ileride çıkabilecek itirazlara karşı en güçlü savunmadır.

Toplantı Günü: Oylama Nasıl Yapılır?

Toplantı günü oylama, salt çoğunluk toplantısının en kritik anıdır. Şu adımları izleyin:

1. Yoklama: Katılan malikleri ve arsa paylarını kaydedin. Vekaletle katılanların vekaletnamesini kontrol edin.
2. Gündem okunması: Gündem maddelerini tek tek okuyun. Her madde için görüş alışverişi yapın.
3. Oylama: Her madde ayrı oylanır. Oylar arsa payına göre sayılır. 100 pay üzerinden 51 pay onay verirse madde geçer.
4. Sonuçların ilanı: Her maddenin sonucunu (kabul/ret) toplantıda açıklayın ve tutanağa geçirin.

Öte yandan katılamayan maliklerin oyları için önceden alınmış yazılı muvafakatname kullanılabilir. Böylece fiziksel katılamayan malikler de sürece dahil olur.

Toplantı Tutanağı Nasıl Düzenlenir?

Tutanak, toplantının resmi kaydıdır ve ileride yasal işlemlerin dayanağı olur. İyi bir tutanak şu bilgileri içermeli:

• Toplantı tarihi, saati ve yeri
• Katılan ve katılmayan maliklerin adı, arsa payı
• Gündem maddeleri ve her madde için oylama sonucu (kabul/ret pay oranları)
• Alınan kararlar ve seçilen yetkili temsilci
• Katılan tüm maliklerin imzası

Tutanağı toplantı bitiminde imzalatın. Bir nüshasını her malike verin, aslını yetkili temsilcide saklayın. Ayrıca karara katılmayan maliklere tutanağı tebliğ edin; çünkü onların 15 günlük süre içinde karara uyma ya da paylarının satışına başvurma hakkı bu tebliğ ile başlar.

Örnek Salt Çoğunluk Toplantısı Senaryosu

Somut bir örnekle bakalım. 10 daireli bir apartmanda arsa payları eşit dağılmış (her daire 1/10 pay). Toplantıya 8 malik katıldı, 2 malik yurt dışında ancak yazılı muvafakatname gönderdi.

• Dönüşüm kararı: 7 malik kabul, 1 malik ret. Muvafakatnameli 2 malikten 1’i kabul, 1’i ret. Toplam 8 kabul (%80) → karar geçti.
• Müteahhit seçimi: 3 teklif değerlendirildi, salt çoğunlukla bir firma seçildi.
• Temsilci: Süreç yönetimi için bir malik yetkili temsilci seçildi.

Bu senaryoda salt çoğunluk rahatça sağlandı. Ancak oyların yakın olduğu durumlarda ne olacağını merak ediyorsanız Salt Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur? yazımızda anlaşmazlık senaryolarını ve hukuki yolları detaylıca ele aldık.

Toplantıda Sık Yapılan Hatalar

• Yetersiz çağrı süresi: 15 günden kısa çağrı, kararı sakatlar. Süreye dikkat edin.
• Arsa payı yerine daire sayısı sayma: Oylama daima arsa payına göre. Bu hata kararı geçersiz kılar.
• Eksik tutanak: İmzasız veya oy oranı belirtilmeyen tutanak ileride sorun çıkarır.
• Vekaletname kontrolü atlanması: Geçersiz vekaletle kullanılan oy, itiraz konusu olur.
• Gündem dışı karar: Çağrıda olmayan bir konuda karar almak hukuken tartışmalıdır.

Antalya Konyaaltı’nda Süreç Yönetimi Desteğimiz

Kendirciler İnşaat olarak Konyaaltı’nda 30 yılı aşkın süredir kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklere rehberlik ediyoruz. Port Selection ve Palm Selection projelerimizde malik toplantılarının organizasyonundan tutanak düzenlemeye kadar her adımda yanında olduk. Çağrı hazırlığı, gündem oluşturma ve oylama yönetiminde deneyimimizi paylaşıyoruz.

Kentsel dönüşüm sürecinin tamamı ve devlet destekleri için Antalya Kentsel Dönüşüm Rehberi, tahliye sonrası kira yardımı için Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı yazılarımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç: Doğru Toplantı, Sağlam Karar

Sonuç olarak salt çoğunluk toplantısı, kentsel dönüşümün en kritik adımıdır. Doğru çağrı, net gündem, arsa payına dayalı oylama ve eksiksiz tutanak; sürecin ilerideki itirazlara karşı sağlam durmasını sağlar. Küçük usul hataları koca projeyi geciktirebilir; bu yüzden her adımı titizlikle belgelemek gerekir.

Kendirciler İnşaat olarak Konyaaltı’nda malik toplantısı organizasyonu, süreç yönetimi ve kentsel dönüşüm danışmanlığında ücretsiz bilgilendirme sunuyoruz. Bize ulaşın:

📞 +90 542 811 44 10
✉️ info@kendircilerinsaat.com
📍 Liman Mahallesi, Konyaaltı / Antalya
🌐 kendircilerinsaat.com