Kentsel Dönüşüm Salt Çoğunluk Kuralı %50+1: 2026 Değişimi ve Malik Rehberi

Yıllardır aynı hikaye: 12 daireli binada 8 malik dönüşüm istiyor, 4 malik direniyor. Sonuç? Süreç kilitleniyor, bina 10 yıl daha yerinde duruyor. Ancak kentsel dönüşüm salt çoğunluk kuralı 4 Şubat 2026’da yürürlüğe girdi ve bu tabloyu kökten değiştirdi. Artık dörtte üç değil, yarıdan bir fazla malikin onayı yeterli. Bu rehberde yeni %50+1 sisteminin ne getirdiğini, hangi kararları kapsadığını ve maliklerin pratikte ne yapması gerektiğini somut örneklerle anlatıyoruz.

Salt Çoğunluk Nedir?

Salt çoğunluk, hukukta “yarıdan bir fazla” anlamına geliyor. Kentsel dönüşümde kanun bu oranı kat maliklerinin arsa paylarına göre hesaplar. Örneğin 100 pay üzerinden 51 pay kentsel dönüşümü onaylarsa karar geçerli sayılır. Böylece küçük bir azınlık artık büyük çoğunluğun kararını kilitleyemez.

Öte yandan salt çoğunluk hesabı daire sayısını değil, arsa payını temel alır. Yani bir malikin iki dairesi varsa, iki payının toplamını hesaba katarsınız. Bu detay büyük binalarda kritik önem taşır.

2026 Öncesinde Nasıldı? Eski 2/3 Kuralının Sorunları

4 Şubat 2026 öncesinde 6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm kararı için üçte iki çoğunluk şartını arıyordu. Yani 12 daireli bir binada en az 8 malikin onayı gerekiyordu. Sonuç olarak birkaç dirençli malik süreci yıllarca askıya aldı.

Bunun yanı sıra 2/3 çoğunluk sistemi bazı istismarları da doğurdu: bir malik pazarlık gücü olarak kararı kilitler ve ekstra pay talep ederdi. Dolayısıyla dönüşüm süreci hem yavaş ilerledi hem de haksız rekabet doğurdu. Antalya Konyaaltı gibi eski yapı stoğu yüksek bölgelerde bu sorunu sık gördük.

4 Şubat 2026 Yönetmelik Değişikliği: Yasal Çerçeve

4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete‘de çıkan yönetmelik değişikliği 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’ni güncelledi. Bu değişiklik üç temel yenilik getirdi:

• Salt çoğunluk (%50+1) kuralı 2/3 çoğunluk şartının yerini aldı.
• Toplantı düzenlemek artık zorunlu; yönetmelik usul ve esasları netleştirdi.
• Karar sürecine e-Devlet entegrasyonu geldi; malikler çağrı ve oylamayı dijital ortamda takip eder.

Bu değişikliğin amacı sarih: uzayan dönüşüm süreçlerini hızlandırmak, malik istismarını azaltmak ve deprem güvenliği için binaları hızla yenilemek. Kentsel dönüşümün genel çerçevesi için Antalya Kentsel Dönüşüm Rehberi yazımıza da bakabilirsiniz.

Salt Çoğunluk Hangi Kararlarda Geçerli?

Yönetmelik, %50+1 kuralının aşağıdaki karar tiplerine uygulanacağını netleştirdi:

• Riskli yapının yıkımı — Dönüşüm sürecinin başlatılması
• Yeni inşaat projesinin onaylanması — Mimari ve statik proje seçimi
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedilmesi — Müteahhitle imzalanacak sözleşme
• Parsellerin tevhidi (birleştirilmesi) — Yan parsellerle ortak proje
• İfraz (bölünmesi) — Parsellerin ayrılması
• Payların satışı — Kararı reddeden maliklerin payını açık artırma yoluyla diğer malikler devralır

Nitekim listedeki son madde çok kritik: karara katılmayan maliklerin payını kalan malikler açık artırma ile devralır. Böylece direnen bir malik süreci sonsuza kadar kilitleyemez.

Pratik Örnek: 12 Daireli Binada Salt Çoğunluk

Somut bir örnekle açıklayalım. 12 daireli bir apartmanda tapu kaydı arsa paylarını eşit dağıtmış olsun (her daire için 1/12 pay).

Görüldüğü üzere sadece bir malikin farkı süreci başlatmaya ya da kilitlemeye yetiyordu. Yeni sistemde bu eşik yumuşadı. Ayrıca Antalya Konyaaltı gibi 8-15 daireli tipik apartmanlarda değişikliğin etkisi belirgin.

Salt Çoğunluk Sağlanınca Sonraki Adımlar

Salt çoğunluk elde edildikten sonra süreç şu sırayla ilerler:

1. Kararı tutanağa geçirin: Toplantı yöneticisi tutanağı, karara katılan ve katılmayan maliklerin imzasıyla düzenler.
2. Karara katılmayanlara tebligat gönderin: Malikler 15 gün içinde karara uyar veya paylarının satışı için başvuru yapar.
3. Direnen maliklerin payını devralın: Süre sonunda diğer malikler katılmayanların payını açık artırma yoluyla satın alır.
4. Müteahhiti seçin ve kat karşılığı sözleşmeyi imzalayın: Salt çoğunluk oyuyla ilerlersiniz.
5. Yıkım ve inşaata geçin: Yeni projeyi hayata geçirirsiniz. Bu süreçte malikler kentsel dönüşüm kira yardımından faydalanır.

Karara Katılmayan Malikin Hakları ve Sorumlulukları

Yeni sistem direnen malikin belirli haklarını da korur. Ancak sorumluluklarını da netleştirdi:

• Payı satarken adil değer: Açık artırma piyasa değerini esas alır; malik zarar görmez.
• Hukuki itiraz hakkı: Karara veya toplantı usulüne itiraz için idare mahkemesine başvurabilir.
• Sürece dahil olma seçeneği: Payı satılmadan önce süre içinde karara katılıp dönüşümün bir parçası olabilir.
• Kira yardımından muafiyet yok: Direnen malik de tahliye ederse kira yardımı alma hakkını kaybetmez.

Antalya Konyaaltı’nda Salt Çoğunluk Pratiği

Antalya’da kentsel dönüşüm bina bazlı ilerliyor — İstanbul’daki gibi toplu riskli alan ilanı yok. Bu nedenle her bina kendi salt çoğunluk süreciyle karar verir. Ayrıca Konyaaltı’nın Liman, Hurma, Arapsuyu gibi 1990-2010 yapı yoğun mahalleleri bu süreci özellikle canlı yaşıyor.

Kendirciler İnşaat, 30 yılı aşkın Konyaaltı deneyimiyle pek çok binada malik uzlaşısına aracılık etti. Port Selection (Liman Mahallesi, 2024) ve Palm Selection (Konyaaltı, 2024) projelerini salt çoğunluk kararıyla başlattık ve zamanında teslim ettik. Ayrıca bölgeye özgü dinamikler için Konyaaltı Mahalle Rehberi yazımıza da bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç: Salt Çoğunluk Kuralı Kentsel Dönüşümü Hızlandırıyor

Sonuç olarak kentsel dönüşüm salt çoğunluk kuralı, 4 Şubat 2026 mevzuat değişikliğinin en pratik yeniliği. %50+1 sistemi, süreci yıllarca kilitleyen küçük azınlıkları etkisiz kıldı ve dönüşüm kararlarını hızlandırdı. Bu değişiklik, hem deprem güvenliği için hem de dürüst maliklerin haklarının korunması için kritik bir adım.

Kendirciler İnşaat olarak 30 yılı aşkın Konyaaltı deneyimimizle malik uzlaşısı, salt çoğunluk süreci, müteahhit seçimi ve dönüşüm yönetimi konularında ücretsiz bilgilendirme görüşmesi yapıyoruz. Bize ulaşın:

📞 +90 542 811 44 10
✉️ info@kendircilerinsaat.com
📍 Liman Mahallesi, Konyaaltı / Antalya
🌐 kendircilerinsaat.com